เทคโนโลยีกับอสังหาริมทรัพย์ในโลกยุคใหม่
ในยุค PropTech ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเปลี่ยนไปเป็นอย่างมาก จะเปลี่ยนถึงขั้นรากฐานหรือไม่ และจะกระทบกับมูลค่าทรัพย์สินของเราอย่างไร มาดูกัน
ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตทท แอฟแฟร์ส ได้รับเชิญจากสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเคนยาที่จะจัดงานประชุมอสังหาริมทรัพย์ภาคพื้นอาฟริกา ให้พูดเรื่องเทคโนโลยีกับอสังหาริมทรัพย์หรือ Property Technology (PropTech) แต่ปีนี้ไปบรรยายจริงไม่ได้เพราะอาจโดน COVID-19 “รับประทาน” ไป จึงเป็นการประชุมทางออนไลน์ ผมจึงขอนำเสนอผลการค้นคว้ามาเป็นภาษาไทยให้ทุกท่านได้ทราบ เพื่อการเตรียมรับสถานการณ์ในอนาคต
Property Technology (PropTech) คือ เทคโนโลยีที่นำมาใช้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการใช้เทคโนโลยีช่วยให้บริการอำนวยความสะดวกภายในบ้าน คอนโด สำนักงาน หรือการใช้เทคโนโลยีนำมาช่วยการขาย การโฆษณา รวมถึงการทำธุรกรรมทางการเงิน การจองห้อง การจองใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง หรือการติดต่อบริการหลังการขาย ที่ช่วยให้ไม่ต้องไปยืนต่อคิวเหมือนสมัยก่อนและสามารถสั่งงานที่ไหนก็ได้ที่มีอินเตอร์เน็ตรองรับ <1>
ฐานข้อมูลยักษ์ (Big Data)
Big Data หรือข้อมูลขนาดยักษ์ที่รวบรวมมาเพื่อใช้ในการวิเคราะห์ พยากรณ์และวางแผนการพัฒนาโครงการหรือจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับความเป็นจริงและความต้องการของตลาดได้ ในสหรัฐอเมริกามีเว็บไซต์ดังๆ เช่น Zillow Trulia หรือ Redfin โดยเว็บไซต์เหล่านี้สามารถประเมินราคาบ้านนับล้านๆ หลังได้ในคราวเดียว เว็บไซต์เหล่านี้เข้าถึงข้อมูลการจราจร การซื้อขายบ้าน ข้อมูลประชากร ผลของการสำรวจความต้องการข้องผู้บริโภคและนำข้อมูลเหล่านี้มาวิเคราะห์ถึงแนวโน้มของราคาบ้าน ศักยภาพในอนาคต การตั้งราคาขายบ้านและที่ดิน เป็นต้น
การรวบรวมข้อมูลที่เกิดขึ้นฉันพลันทันทีและข้อมูลการเปลี่ยนแปลงในอดีตเป็นส่วนหนึ่งของ Big Data หากเราสามารถใส่ข้อมูลการติดตั้งระบบประกอบอาคารต่างๆ เช่น ระบบเครื่องปรับอากาศ ระบบระบายน้ำ ระบบไฟฟ้า-ประปา ฯลฯ ลงในข้อมูล คอมพิวเตอร์ก็จะสามารถประมวลและแจ้งเตือนเราล่วงหน้าถึงการเปลี่ยนระบบ การซ่อมแซมได้ทันท่วงทีโดยอาจเชื่อมต่อกับเจ้าของห้องชุด นิติบุคคลอาคารชุด ช่าง และหน่วยงานขออนุญาตต่างๆ เป็นต้น
ปัญญาประดิษฐ์ (Artificial Intelligence :AI)
Artificial Intelligence (AI) หรือปัญญาประดิษฐ์จะช่วยในการจดจำ วิเคราะห์ ประมวลข้อมูลต่างๆ ได้อย่างรวดเร็วและใกล้เคียงความเป็นจริงโดยลดทอนความผิดพลาดของมนุษย์ (Human Errors) ลงไปได้ตามสมควร ตัวอย่างเช่น ปกติเราหาบ้านหรือห้องชุด เราจะหาตามทำเลและขนาดเรียงตามลำดับมา แต่ในอนาคต AI จะสามารถช่วยเราหาบ้านตามความพึงพอใจของเรา และเหมาะสมกับราคาที่เราสามารถจ่ายได้ หรือกระทั่งอุปนิสัย เช่น ถ้าเราชอบฟุตซอล ก็จะสามารถหาบ้านที่ใกล้สนามฟุตซอลหรือสถานที่ออกกำลังกายได้ด้วย
Chatbot เป็นตัวอย่างหนึ่งของ AI คือ โปรแกรมคอมพิวเตอร์ชนิดหนึ่ง ที่มีไว้สื่อสารโดยการสนทนากับมนุษย์ เพื่อประโยชน์ไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง “ระบบช่วยตอบคำถามอัตโนมัติให้กับผู้สนทนา หรือลูกค้า จึงเป็นอีกหนึ่งเทคโนโลยีที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมากซึ่งถือเป็นเครื่องมือที่สำคัญสำหรับธุรกิจในยุคดิจิทัล เนื่องจากมันจะช่วยคัดกรองลูกค้า ให้ได้ข้อมูลที่ต้องการไปก่อนที่จะถึงมือของเจ้าหน้าที่ เพื่อแบ่งเบาการทำงานของเจ้าหน้าที่ หรือคนให้น้อยลง” <2> กรณีนี้จะช่วยให้นายหน้าสามารถขายบ้านได้มากขึ้นผ่านระบบ Chatbot แทนที่จะอธิบายคำถามพื้นๆ ด้วยตนเองในแต่ละราย
AI ยังสามารถช่วยวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงราคาได้รัดกุมและใกล้เคียงความเป็นจริงได้มากขึ้น การ “บอกผ่าน” เรื่องราคาจะน้อยลง ความน่าเชื่อถือของราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายซื้อกันจะสอดคล้องกับความเป็นจริงมากขึ้น การหลอกลวงกันก็จะลดน้อยลงไปเช่นกัน ดีไม่ดีในอนาคต การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะกระทำกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายโ.ดยไม่ต้องผ่านนายหน้าด้วยซ้ำไป
ภาวะเสมือนจริง (VR) และ (AR)
ภาวะเสมือนจริง หรือ Virtual Reality (VR) และ Augmented Reality (AR) โดย “AR คือ การนำเทคโนโลยีมาผสานระหว่างโลกแห่งความเป็นจริงและความเสมือนจริงเข้าด้วยกัน ด้วยการใช้ระบบซอฟต์แวร์และอุปกรณ์เชื่อมต่อต่างๆ เช่น เว็บแคมคอมพิวเตอร์หรืออุปกรณ์อื่นที่เกี่ยวข้อง โดยวัตถุเสมือนที่ว่านั้น อาจจะเป็น ภาพ วีดิโอ เสียง ข้อมูลต่างๆที่ประมวลผลมาจากคอมพิวเตอร์ มือถือ หรืออุปกรณ์สวมใส่ขนาดเล็กต่างๆ และทำให้เราสามารถตอบสนองกับสิ่งที่จำลองนั้นได้ ส่วน VR คือ การจำลองภาพให้เสมือนจริง แบบ 360 องศา ซึ่งเทคโนโลยีนี้จะต้องใช้ควบคู่ไปกับอุปกรณ์สำคัญ นั่นก็คือแว่นตา VR โดยผ่านการรับรู้ของเราไม่ว่าจะเป็นการมองเห็น เสียง การสัมผัส หรือแม้กระทั้งกลิ่น และทำให้เราสามารถตอบสนองกับสิ่งที่จำลองนั้นได้” <3>
การใช้ VR และ AR ทำให้การค้นหาบ้านไม่น่าเบื่อ นายหน้าก็สามารถสร้าง VR เพื่อดึงดูดความน่าสนใจ ทำให้ขายบ้านได้ง่ายและมากขึ้นได้ อย่างไรก็ตามค่าใช้จ่ายในการนี้อาจจะยังสูงอยู่พอสมควร เกินกว่าที่จะจัดทำสำหรับทรัพย์สินขนาดเล็กๆ และบางทีข้อมูลที่ใส่ลงไปอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงได้ เข้าข่ายหลอกลวง หากไม่สามารถควบคุมมาตรฐานและจรรยาบรรณของวิชาชีพนายหน้าให้ดีเท่าที่ควร
การเชื่อมโยงทุกสิ่งด้วยอินเทอร์เน็ต (Internet of Things : IoT)
การเชื่อมโยงทุกสิ่งด้วยอินเทอร์เน็ตหรือ Internet of Things (IoT) คือ “การที่อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ต่างๆ สามารถเชื่อมโยงหรือส่งข้อมูลถึงกันได้ด้วยอินเทอร์เน็ต โดยไม่ต้องป้อนข้อมูล การเชื่อมโยงนี้ง่ายจนทำให้เราสามารถสั่งการควบคุมการใช้งานอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ต่างๆ ผ่านทางเครือข่ายอินเตอร์เน็ตได้ ไปจนถึงการเชื่อมโยงการใช้งานอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ต่างๆ ผ่านทางเครือข่ายอินเตอร์เน็ตเข้ากับการใช้งานอื่นๆ จนเกิดเป็นบรรดา Smart ต่างๆ ได้แก่ Smart Device, Smart Grid, Smart Home, Smart Network, Smart Intelligent Transportation ทั้งหลายที่เราเคยได้ยินนั่นเอง ซึ่งแตกต่างจากในอดีตที่อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์เป็นเพียงสื่อกลางในการส่งและแสดงข้อมูลเท่านั้น”
การทำให้บ้านเท่ๆ (Smart) ก็คือสามารถสั่งเปิดปิดไฟ โทรทัศน์ แอร์ จากทางไกลได้ รวมทั้งระบบระบายน้ำ ระบบประปา รวมทั้งการจ่ายค่าบริการสาธารณูปโภคต่างๆ ของบ้าน เทคโนโลยีนี้จะช่วยในการประหยัดพลังงาน ข้อมูลต่างๆ ก็ใส่ไว้ในระบบก้อนเมฆ (Cloud) เพื่อให้บริการต่างๆ เสถียร ไม่ได้ขึ้นอยู่กับระบบคอมพิวเตอร์ทั่วไป ยิ่งกว่านั้นระบบนี้ไม่ใช่ใช้เฉพาะภายในตัวบ้านเท่านั้น ยังใช้ในการสร้างเมืองหรือชุมชนแบบ Smart City อีกด้วย
เทคโนโลยี 5G
5G คือ “Generation ใหม่ของเทคโนโลยีเครือข่ายไร้สาย. . .คุณสมบัติหลักเด่นชัดของ 5G ที่เห็นได้ชัดเลยคงเป็นเรื่องของคุณภาพการรับชมวีดีโอ หรือการเล่นเกมส์ออนไลน์ ที่ช่วยให้ผู้ใช้บริการได้สัมผัสกับคุณภาพความคมชัด และความรวดเร็วเทียบเท่ากับการใช้งานผ่านโครงข่ายใยแก้วนำแสง (Fiber Optic) หรือการที่สามารถทำงานและเข้าถึงข้อมูลทุกอย่างที่อยู่บน Cloud ไม่ว่าจะรูปแบบภาพ หรือวิดีโอ ได้แบบทันทีที่ต้องการ รวมถึงการพัฒนาเทคโนโลยีให้มีความเร็วในการดาวน์โหลดและอัพโหลด. . .(และ) ยังถูกออกแบบมาเพื่อรองรับการเชื่อมต่อจำนวนมากๆ ผ่านอินเตอร์เน็ต” <4>
ด้วยเทคโนโลยีนี้ เราก็จะสามารถทำงานผ่านทางไกลได้ง่ายยิ่งขึ้น ไม่จำเป็นต้องนั่งติดสถานที่ทำงานอีกต่อไป ซ้ำยังมีราคาถูกลงเป็นอย่างมากในอนาคต ข้อมูลต่างๆ ก็แม่นยำขึ้นเพราะสามารถส่งภาพ เช่น แปลนอาคาร ผังบ้าน ภาพจำลองการออกแบบที่มีความคมชัดได้มากเป็นพิเศษ และแน่นอนว่าอาคารสำนักงานอาจได้รับผลกระทบโดยตรง การทำงานที่ต้องนั่งรวมกันอาจมีความจำเป็นน้อยลง แต่ก็ไม่ใช่ว่าทุกวงการจะต้องใช้การทำงานทางไกลเป็นหลัก อาจเหมาะกับผู้ประกอบอาชีพอิสระ เช่น นายหน้า หรือผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมากกว่านักพัฒนาที่ดิน
โดรน (Drones)
โดรน “หมายถึงยานปลอดมนุษย์โดยสาร แต่ถูกบังคับโดยมนุษย์ทางวิทยุหรือโดยระบบอัตโนมัติก็ได้ โดรนมีหลายประเภท ทั้งโดรนบนบก โดรนใต้น้ำ และโดรนอากาศ ถ้าเป็นโดรนอากาศมักถูกเรียกว่า อากาศยานไร้คนขับ (อังกฤษ: Unmanned Aerial Vehicle, UAV)” <5> ซึ่งมักนำกล้องมาติดเพื่อถ่ายรูปจากมุมสูง ใช้ในการขนส่งสินค้า ใช้ ในการเกษตร ใช้ตรวจสภาพจราจร ใช้ช่วยเหลือผู้ประสบภัย ตลอดจนใช้เพื่อการสงคราม ในวงการอสังหาริมทรัพย์ มักใช้โดรนเพื่อการถ่ายภาพ ในเบื้องแรก เพราะการถ่ายภาพสวยๆ ทางอากาศเป็นจุดดึงดูดสำคัญสำหรับการขายสินค้า นอกจากนี้ยังสามารถใช้โดรนเพื่อการขนส่งและอื่นๆ
แม้จะมีเทคโนโลยีมากมาย แต่ก็ใช่ง่ายที่คนซื้อและคนขายบ้านจะได้พบกันโดยตรง โครงสร้างทางการเมืองเป็นอุปสรรคสำคัญ อย่างในสหรัฐอเมริกาที่เทคโนโลยีเจริญเป็นที่สุด ก็ปรากฏว่า National Association of Realtors (NAR) หรือสมาคมนายหน้าแห่งชาติก็พยายามกันท่าไม่ให้เทคโนโลยีนี้เข้าถึงประชาชนโดยตรง เพราะถ้าผู้ซื้อ ผู้ขายพบกัน ก็จะทำให้บทบาทนายหน้าหมดไป ทุกวันนี้ NAR เป็นองค์กรที่บริจาคเงินทางการเมืองสูงสุด 5 อันดับแรกๆ เพราะปกป้องผลประโยชน์ของนายหน้าที่มีนับล้านคนในสหรัฐอเมริกา
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยใต้เงื้อมมือเทคโนโลยีกำลังจะเปลี่ยนไป
โดย : ดร.โสภณ พรโชคชัย
อ้างอิง
<1> PropTech, เทรนด์อสังหาฯ ยุค 4.0 แล้วมันคืออะไร. https://cutt.ly/Fhots9b
<2> Chatbot คืออะไร ? Chatbot มีกี่ประเภท และ มีประโยชน์อย่างไร https://tips.thaiware.com/1323.html
<3> AR กับ VR คืออะไร….แล้วต่างกันยังไงล่ะ. https://cutt.ly/Phoy0NN
<4> 5G คืออะไร? เทคโนโลยีสื่อสารไร้สายน้องใหม่ ใกล้ตัวกว่าที่คิด. https://www.uih.co.th/th/knowledge/5g
<5> โดรน. https://th.wikipedia.org/wiki/โดรน
หมายเหตุ
บทความนี้อ้างอิงจาก The Top PropTech Trends: 6 Technologies Disrupting The Property And Real Estate Industry (https://bit.ly/3fuvESQ) และ The 5 Most Important Technologies for Real Estate in 2019 (and Beyond) (https://bit.ly/3l0ysbp)
