ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ชูโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส ตอบโจทย์ความต้องการผู้บริโภคหลัง COVID-19 พร้อมเจาะลึกแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี’66

การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อCOVID-19 สร้างผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยเช่นเดียวกับอุตสาหกรรมส่วนใหญ่ ส่วนหนึ่งมาจากความไม่แน่นอนที่ทำให้ชาวต่างชาติจำนวนไม่น้อยย้ายกลับประเทศและขายคอนโด ฯ พื้นที่สำนักงานที่ว่าง รวมถึงปิดร้านค้าชั่วคราวเนื่องจากมาตราการเว้นระยะห่างระหว่างบุคคล อีกทั้งยังขาดการมาเยือนของนักท่องเที่ยวตั้งแต่ปี 2563 ถึง 2564 ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยอย่างมาก

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) แห่งประเทศไทย ระบุว่าตลาดที่อยู่อาศัยของไทยจะกลับสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาดภายในสิ้นปี 2566 เร็วกว่าที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ เนื่องจากแรงหนุนของนโยบายผ่อนคลายกฎระเบียบสินเชื่อที่อยู่อาศัย การเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีนที่เล็งไทยเป็นจุดหมายการเดินทางขาออกอันดับต้น ๆ หลังจากรัฐบาลจีนประกาศเปิดประเทศ ดังนั้น เมื่อแบ่งตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ พบว่ามีปัจจัยหลายด้านที่ช่วยกระตุ้นการลงทุน และส่งเสริมการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวม

อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

รายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 ของซีบีอาร์อี (CBRE) ระบุว่า การอุบัติขึ้นของโรคระบาดตลอด 3 ปีที่ผ่านมาได้เปลี่ยนพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคด้านที่อยู่อาศัยและการทำงาน ข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนคือเทรนด์การทำงานจากที่บ้าน (Work from Home) นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการระดับลักชัวรี จึงต้องหันมาใส่ใจรายละเอียดการออกแบบตามความต้องการของผู้บริโภค ซึ่งให้ความสำคัญกับความสะดวกสบาย ทันสมัย พื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มขึ้น และคุณภาพชีวิตที่ดี

สืบเนื่องจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อ COVID-19 และความซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน เอเชียตะวันออกเฉียงใต้และตะวันออกกลางจึงกลายเป็นตลาดที่มีศักยภาพอันดับต้น ๆ ในสายตานักลงทุนจากแดนมังกร โดยเฉพาะประเทศไทย ซึ่งไม่นานมานี้ รัฐบาลได้อนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย กล่าวคือ ชาวต่างชาติที่ผ่านเกณฑ์ข้อกำหนดจะสามารถซื้อและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้นั่นเอง

ตลาดสำนักงาน

ภาพรวมอุปทานต่อการเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังการฟื้นตัวจากโรคระบาด เพราะอาคารสำนักงานเดิมที่มีอายุมากกว่า 20 ปี เริ่มไม่ตอบโจทย์เทรนด์ยุคใหม่ ซึ่งไม่ใช่แค่ทำเลที่ตั้ง แต่ยังรวมถึงโซลูชันในสถานที่ทำงานแบบครบวงจร ความสามารถในการส่งมอบประสบการณ์การเชื่อมต่อที่ใกล้ชิดขึ้น สิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลาย สภาพแวดล้อมการทำงานสไตล์โมเดิร์นที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ตลอดจนการผ่านมาตรฐานจาก LEED และ WELL ที่ผู้ประกอบการยุคใหม่ให้ความสำคัญและยกเป็นหนึ่งในแรงจูงใจให้พนักงานกลับมาทำงานในออฟฟิศ และช่วยในการสรรหาบุคลากรที่มีความสามารถเข้ามาทำงาน ดังนั้น แทนที่จะหมดค่าใช้จ่ายไปกับการรีโนเวทสำนักงานเดิม ผู้ประกอบการ (ผู้เช่า) จึงเริ่มมองหาทางเลือกอาคารสำนักงานแบบเทิร์นคีย์แห่งใหม่ที่พร้อมกว่า

ศูนย์การค้า

ถึงแม้ว่าตลาดอีคอมเมิร์ซไทยจะเติบโตต่อเนื่องในปัจจุบัน แต่หากพิจารณาจากรายงาน ตีแผ่สมรภูมิ E-commerce ไทย จัดทำโดย KKP Research กลุ่มการเงินเกียรตินาคินภัทร³ กลับพบว่า มูลค่าการซื้อสินค้าผ่านช่องทางอีคอมเมิร์ซของผู้ใช้ไทยยังต่ำ เพียง 9% ของยอดค้าปลีกรวมเท่านั้น ข้อพิสูจน์นี้ชี้ว่ามนุษย์ยังต้องการปฏิสัมพันธ์และเลือกสรรผลิตภัณฑ์ด้วยตนเองที่หน้าร้านแบบออฟไลน์ โดยเฉพาะหลังยุคโควิด การออกมาพบปะกันในพื้นที่เปิดจะกลายเป็นสิ่งที่ทุกคนแสวงหา ดังนั้น ผู้พัฒนาโครงการและผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับปรุงอาคารศูนย์การค้า หน้าร้านหรือแพลตฟอร์มออฟไลน์ ให้รองรับความต้องการนี้ เช่น การนำเสนอพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ พื้นที่สันทนาการเชิงสร้างสรรค์ พื้นที่แสดงงานศิลปะ สวนสาธารณะที่เป็นมิตรกับสัตว์เลี้ยง และกิจกรรมกลางแจ้งสำหรับครอบครัว เป็นต้น ประกอบกับความนิยมในศูนย์การค้าขนาดกลางที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ค้าปลีกเริ่มพัฒนาร้านค้าปลีกขนาดกลางเพื่อตอบโจทย์พฤติกรรมนักช้อปในอนาคต

แนวคิดการพัฒนาโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส (Mixed-Use Project)

ด้วยแรงหนุนจากความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้ใจกลางเมือง และความต้องการเพิ่มมูลค่าให้กับศูนย์การค้าด้วยขนาดที่ใหญ่ขึ้นและครอบคลุมครบทุกมิติ สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เจ้าใหญ่ โครงการรูปแบบมิกซ์ยูส คือโซลูชันที่ผสมผสานทั้งที่พักอาศัยระดับลักชัวรี อาคารสำนักงาน โรงแรม 5 ดาว โรงภาพยนตร์ พื้นที่จัดกิจกรรม แหล่งการศึกษาและการดูแลเด็ก ร้านค้าและบริการครบครัน เป็นต้น เข้ามาไว้บนพื้นที่โครงการขนาดมหึมาใจกลางย่านเศรษฐกิจสำคัญของเมืองใหญ่

ในกรุงเทพฯ โครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ถือเป็นอีกหนึ่งการลงทุนพัฒนาโครงการรูปแบบมิกซ์ยูสครั้งประวัติศาสตร์ บนพื้นที่หัวมุมถนนสีลม-พระราม 4 ซึ่งศักยภาพของทำเลดังกล่าวได้พัฒนาไปมากจากเมื่อครั้งสมัยโรงแรมดุสิตธานีเดิมยังอยู่เป็นแลนด์มาร์ค โดยราคาที่ดินย่านสีลมที่ได้รับการประเมินล่าสุด ปี 2565 จากกรมธนารักษ์ ระบุตัวเลขสูงสุดคือ 1,000,000 บาทต่อตารางวา หากคิดเฉพาะราคาที่ดินที่กำลังพัฒนาโครงการอยู่ตอนนี้ ราคาที่ดินจะสูงกว่า 9,000 ล้านบาท ซึ่งส่วนนี้ถือเป็นข้อได้เปรียบ ทางโครงการฯ จึงได้สรรค์สร้างโครงการมิกซ์ยูสที่สามารถใช้ประโยชน์ได้หลากหลาย

แนวคิด Urban re-development จึงถูกนำมาใช้กับการเปลี่ยนผ่านของดุสิตธานี ซึ่งเป็นทำเลศักยภาพที่ได้ชื่อว่ามีราคาสูงที่สุดของกรุงเทพฯ และยังเป็นการพลิกโฉมศูนย์กลางธุรกิจถนนสีลม ให้มีความโดดเด่นเป็นไอคอนิคของกรุงเทพมหานคร โดยโครงการฯ จะแบ่งเป็น 4 ส่วน ได้แก่ โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ, โครงการที่พักอาศัย ดุสิต เรสซิเดนเซส, อาคารสำนักงาน เซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศเซส และศูนย์การค้าเซ็นทรัล พาร์ค จากองค์ประกอบเหล่านี้ โครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค จะกลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ระดับเมกะโปรเจกต์ที่สามารถดึงดูดการลงทุนและสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจได้มหาศาล

อย่างไรก็ตาม ดุสิต เซ็นทรัล พาร์คจะไม่อาจเป็นเซ็นทรัลพาร์คได้สมชื่อหากขาดจุดเด่นสำคัญ คือ การออกแบบพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ เรียกว่ารูฟพาร์ค (Roof Park) สวนสาธารณะลอยฟ้าขนาด 7 ไร่ ภายในโครงการ ถูกโอบล้อมด้วยกลุ่มอาคารทั้งสี่ ซึ่งคาดว่าจะเป็นจุดเด่นสำคัญของโครงการที่แสดงให้เห็นการใช้ประโยชน์ที่ดินสูงสุดเพื่อสาธารณประโยชน์ และเอื้อต่อไลฟ์สไตล์ใหม่ ๆ ของคนเมืองในแง่การออกแบบพื้นที่ให้เอื้ออำนวยต่อชุมชนและสร้างการเชื่อมต่อระหว่างโครงการและย่านสีลม-พระราม4

เรื่องนี้ สมเกียรติ โล่ห์จินดาพงศ์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท สถาปนิก 49 จำกัด (A49) หนึ่งในสถาปนิกที่ร่วมพัฒนาและออกแบบโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ได้เปิดเผยเบื้องหลังแนวคิดการออกแบบกลุ่มอาคารมิกซ์ยูสว่า จุดสำคัญที่คล้ายกันของ CBD ในกรุงเทพฯ ที่เป็นทำเลศักยภาพย่านธุรกิจ คือ ต้องมีการเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าบีทีเอสและเอ็มอาร์ที และอยู่ตรงหัวมุมถนน อย่างเช่น ทำเลแยกอโศก-สุขุมวิท และแยกสีลม-พระรามสี่ ตรงนี้ผมถือว่าเป็น Traffic ที่ชี้ให้เห็นศักยภาพการเติบโตและขยายตัวของเมืองและธุรกิจได้ดี แต่ความพิเศษของหัวมุมถนนสีลม ซึ่งเป็นทำเลของดุสิตธานี คือการมีสิ่งที่เรียกว่า Emotion จากมุมมองติดธรรมชาติของสวนลุมพินีซึ่งอยู่ตรงข้ามกับทำเลพอดิบพอดี และเราทุกคนต่างทราบว่าไม่มีทำเล CBD ไหนที่มีครบทั้ง Traffic และ Emotion เหมือนสีลม

แนวโน้มการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 กำลังเฟื่องฟูจากเหตุผลหลายประการ เช่น นโยบายของรัฐฯ การเติบโตของภาคการท่องเที่ยวในปี 2566 ทำเลที่ตั้งเชิงกลยุทธ์ ราคาที่สมเหตุสมผล และการออกแบบที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ เป็นต้น องค์ประกอบเหล่านี้ได้สร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุน ให้ริเริ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยในประเทศมากขึ้น อีกทั้งการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ยังเข้ามาช่วยส่งเสริมคุณภาพชีวิตของผู้คนในเชิงสังคม สิ่งแวดล้อม และกระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้นฟู หลังวิกฤต COVID-19