ครม. มีมติเห็นชอบและอนุมัติ มาตรการทางภาษีและค่าธรรมเนียมเพื่อส่งเสริมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

การประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 24 มกราคม พ.ศ.2566 ซึ่งมีพลเอก ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีเป็นประธานการประชุมคณะรัฐมนตรี ณ ตึกสันติไมตรี (หลังนอก) ทำเนียบรัฐบาล โดยครม. มีมติเห็นชอบและอนุมัติ มาตรการทางภาษีและค่าธรรมเนียมเพื่อส่งเสริมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ [ร่างพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ ..) พ.ศ. .…] ดังนี้

1. เห็นชอบมาตรการทางภาษีและค่าธรรมเนียมเพื่อส่งเสริมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ

2. อนุมัติหลักการร่างพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ ..) พ.ศ. …. ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ และให้ส่งสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจพิจารณาเป็นเรื่องด่วน แล้วดำเนินการต่อไปได้

3. ให้กระทรวงมหาดไทย (กรมที่ดิน) ดำเนินการเสนอร่างกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์สำหรับการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไปเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. …. และร่างกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอาคารชุดสำหรับการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไปเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. …. รวม 2 ฉบับ ต่อคณะรัฐมนตรีต่อไป

4. ให้กระทรวงการคลังและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องรับความเห็นของสำนักงบประมาณและสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติไปพิจารณาดำเนินการต่อไปด้วย

สาระสำคัญของมาตรการภาษีฯ และร่างพระราชกฤษฎีกา

มาตรการทางภาษีและค่าธรรมเนียมเพื่อส่งเสริมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และร่างพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ ..) พ.ศ. …. สรุปสาระสำคัญได้ดังนี้

เพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบธุรกิจกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 หรือได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่งในการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทรัสต์จะเป็นการเสริมสภาพคล่องให้แก่ผู้ประกอบการให้สามารถดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบกองทรัสต์ฯ ต่อไปได้

มาตรการทางภาษีและค่าธรรมเนียมเพื่อส่งเสริมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

เป้าหมาย ยุบกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือกอง 1 แล้วแปลงสภาพเป็นกองทรัสต์ฯ

ระยะเวลา กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะต้องโอนทรัพย์สินให้กองทรัสต์ฯ นับตั้งแต่วันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับ ถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2567 (สำนักงาน ก.ล.ต. จะต้องดำเนินการประชาสัมพันธ์ให้ผู้สนใจที่จะแปลงสภาพจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไปเป็นกองทรัสต์ดำเนินการแปลงสภาพให้แล้วเสร็จภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าว)

วิธีการดำเนินงาน

มาตรการด้านค่าธรรมเนียม กำหนดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และอาคารชุด ประเภทมีทุนทรัพย์อันเนื่องมาจากการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทรัสต์ฯ ตามกฎหมายว่าด้วยทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน เหลือร้อยละ 0.01 แต่อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท (ปัจจุบันมีค่าธรรมเนียมในการโอนร้อยละ 2)

ทั้งนี้ การดำเนินการมาตรการข้างต้นจะต้องตราพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ ..) พ.ศ. …. (มาตรการด้านภาษี) และออกกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์สำหรับการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไปเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. …. และกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอาคารชุดสำหรับการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไปเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. …. (มาตรการด้านค่าธรรมเนียม) ทั้งนี้ มท. (กรมที่ดิน) จะได้ดำเนินการเสนอร่างกฎกระทรวงรวม 2 ฉบับดังกล่าวต่อคณะรัฐมนตรีภายหลังจากที่คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการทางภาษีฯ ตามที่ กค. เสนอ

พระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ ..) พ.ศ. .…

ยกเว้นภาษีเงินได้ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สำหรับเงินได้ที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไปเป็นใบทรัสต์ อันเนื่องมาจากการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทรัสต์ฯ (ปัจจุบันภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลของผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สำหรับเงินได้ที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงหน่วยลงทุนใบทรัสต์อยู่ที่ร้อยละ 0 – 35)

 ยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สำหรับมูลค่าของฐานภาษีรายรับ หรือการกระทำตราสารที่เกิดขึ้นหรือเนื่องมาจากการโอนหรือก่อทรัพยสิทธิหรือสิทธิใด ๆ ในทรัพย์สิน อันเนื่องมาจากการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทรัสต์ (ปัจจุบันภาษีมูลค่าเพิ่มร้อยละ 7 ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 และอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5)

ระยะเวลาการดำเนินงาน ตั้งแต่วันที่พระราชกฤษฎีกามีผลใช้บังคับถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2567

ทั้งนี้ กค. ได้จัดทำประมาณการการสูญเสียรายได้และประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับตามมาตรา 27 และมาตรา 32 แห่งพระราชบัญญัติวินัยการเงินการคลังของรัฐ พ.ศ. 2561 ดังนี้

1.มาตรการด้านภาษี โดยการยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ให้แก่ 23 กองทุนที่ต้องการจะแปลงสภาพเป็นกองทรัสต์ฯ ซึ่งมีมูลค่าทรัพย์สินรวมประมาณ 97,293 ล้านบาท จะทำให้รัฐสูญเสียรายได้ประมาณ 3,500 ล้านบาท ตลอดระยะเวลาการดำเนินการ

2.มาตรการด้านค่าธรรมเนียม จะทำให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่จะจัดเก็บค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และอาคารชุดสูญเสียรายได้ประมาณ 3,092 ล้านบาท ตลอดระยะเวลาการดำเนินการ

ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับ

1. ช่วยเหลือผู้ประกอบธุรกิจของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 หรือได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว โดยการช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้ผู้ประกอบการและให้การดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการต่อไปได้หลังจากการแปลงสภาพเป็นกองทรัสต์ฯ

2. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของกองทุนสามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้ โดยมีการประหยัดต่อขนาด (Economy of Scale)

3. ภาครัฐสามารถจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ หลังจากแปลงสภาพเป็นกองทรัสต์ฯ ซึ่งจะมีธุรกรรมที่มีการขยายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม เช่น การโอนอสังหาริมทรัพย์ การจำนองอสังหาริมทรัพย์ และการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์

4. ภาครัฐมีกลไกช่วยเหลือผู้ประกอบธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ครอบคลุมมากขึ้น