JLL เผย 4 ปัจจัย ขับเคลื่อนการเติบโตอสังหาฯ ไทยปี 2567 ชี้การเช่าพื้นที่สำนักงานใหม่กว่า 90% เป็นอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม

กรุงเทพฯ – 29 กุมภาพันธ์ 2567 : บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จํากัด (JLL) เผยอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของไทยส่อแนวโน้มการเติบโตอย่างแข็งแกร่งในปี 2567 จากแรงหนุนการฟื้นตัวที่ต่อเนื่องของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของประเทศ รวมถึงภาคการผลิตที่กำลังเติบโตและความนิยมในการแสวงหาพื้นที่เช่าในโครงการคุณภาพสูง (Flight-to-quality) และโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและผู้ใช้ (Flight-to-green) ที่ชัดเจนขึ้นในภาคธุรกิจหลักต่าง ๆ พร้อมระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะส่งสัญญาณถึงความพร้อมในการปรับตัวอย่างชัดเจนในช่วง 12 เดือนข้างหน้านี้ ผ่านการผลักดันนโยบายภายในประเทศและการสร้างความเชื่อมั่นต่อตลาดในประเทศ เพื่อตอบรับต่อสภาพเศรษฐกิจระดับมหภาคทั่วโลกที่ยังมีความผันผวนในปัจจุบัน

จากข้อมูลสถิติที่สำคัญในปี 2566 ที่ผ่านมา แสดงให้เห็นถึงความเคลื่อนไหวที่ไม่หยุดนิ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญด้านปริมาณการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมายถึง 66% เมื่อเปรียบเทียบปีต่อปีใน โดยมีจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น 152% เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมาซึ่งเกินกว่าเป้าหมายของรัฐบาล ถือเป็นการส่งสัญญาณการฟื้นตัวด้านอุปสงค์ในภาคธุรกิจบริการที่เข้มแข็ง นอกจากนี้ ความต้องการพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business Area: CBA) ของกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มบริษัทข้ามชาติ (Multinational Corporations: MNCs)

ไมเคิล แกลนซี่ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จํากัด (JLL) บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก กล่าวว่า ในปี 2566 แม้ต้องเผชิญกับความท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจโลก แต่ประเทศในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ รวมทั้งประเทศไทยก็ได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่โดดเด่นเสมอมา โดยความมุ่งมั่นของผู้กำหนดนโยบายในการยกระดับกลยุทธ์ด้านโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์เกรด A ในกรุงเทพฯ ให้มีคุณภาพสูง จะกลายเป็นแรงผลักดันสู่การเติบโตที่สำคัญ และยังเป็นสิ่งที่จะช่วยบรรเทาผลกระทบทั้งจากความผันผวนของเศรษฐกิจระดับมหภาค ต้นทุนที่สูง และปัจจัยทางภูมิรัฐศาสตร์อื่น ๆ

ทั้งนี้ เจแอลแอลได้คาดการณ์ว่า ในปี 2567 ปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตหลัก ซึ่งจะส่งอิทธิพลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ประกอบด้วย 4 ปัจจัย ดังนี้

1.การมาถึงของยุคแห่งเมกะโปรเจกต์ ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้จะได้รับอิทธิพลจากการปรับปรุงเชิงกลยุทธ์ด้านโครงสร้างพื้นฐานและคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์เกรด A ในกรุงเทพฯ มากขึ้น โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ กำลังจะเปลี่ยนโฉมหน้าใหม่จากโครงการพัฒนามิกซ์ยูสระดับโลกมากถึง 10 โครงการ การพัฒนาโครงการเหล่านี้คาดว่าจะเพิ่มพื้นที่สำนักงานเกรด A มากกว่า 900,000 ตร.ม. ซึ่งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business Area: CBA) ของกรุงเทพฯ ทั้งหมด ศูนย์การค้า มากกว่า 300,000 ตร.ม.คอนโดมิเนียมระดับหรู 5,400 ยูนิต และโรงแรมหรู 5,900 ห้องในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ภายในปี 2571 การเกิดขึ้นของโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมเหล่านี้ จะทำให้กรุงเทพฯ กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน บริษัทข้ามชาติ (MNCs) และแรงงานทักษะสูงจากต่างประเทศ

2.การบูรณาการแนวคิด ESG แนวคิด ESG เป็นวิวัฒนาการของอสังหาริมทรัพย์และเป็นสิ่งจำเป็นในตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยนักพัฒนาโครงการและนักลงทุนต่างมุ่งมั่นปฏิบัติให้สอดคล้องกับมาตรฐานผ่านการรับรองต่าง ๆ เช่น LEED และ WELL สำหรับบริษัทข้ามชาติซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนอุปสงค์ที่สำคัญของพื้นที่สำนักงานและพื้นที่โลจิสติกส์ มักถูกกำหนดให้ใช้เฉพาะพื้นที่สำนักงานที่ได้รับการรับรองด้าน ESG โดยฐานข้อมูลของเจแอลแอลระบุว่าการเช่าพื้นที่สำนักงานใหม่กว่า 90% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาเกิดขึ้นในอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เนื่องจากสามารถเรียกค่าเช่าเฉลี่ยได้สูงกว่าอาคารระดับเดียวกันถึง 14% คิดเป็น 740 บาท/ตรม. จึงก่อให้เกิดแรงกดดันมากยิ่งขึ้นต่ออาคารเก่าที่ยังไม่ได้รับรองตามมาตรฐาน ESG ทั้งนี้อาคารเกรด A จะใช้เงินลงทุนด้าน ESG 15-20% ส่วนโรงแรมโดยเฉพาะ Luxury Hotel ระดับ 4-5 ดาว ให้ความสนใจ มาตรฐาน ESG มาก โดยวางแผนจริงจังให้ลดการปล่อยคาร์บอนและได้ตามมาตรฐาน ESG

ในมุมมองของบริษัทฯ การที่อาคารได้มาตรฐาน LEED ระดับ Gold มีความคุ้มค่าและเห็นถึงความแตกต่าง เพราะบริษัทชั้นนำจะเลือกใช้บริการอาคารและโรงแรมที่มีมาตรฐาน ESG ซึ่งกลายเป็นเทรนด์สำคัญทั่วโลก

3.ความท้าทายจากอุปทานอาคารเก่า ในเรื่องนี้ อนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จํากัด (JLL) กล่าวว่า พื้นที่สำนักงานกว่า 60% ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอายุมากกว่า 20 ปี อุปทานระดับพรีเมียมที่กำลังจะเข้าสู่ตลาด จึงนับเป็นความท้าทายต่อความสามารถในการแข่งขันของอาคารเก่าเหล่านี้ เจ้าของอาคารสำนักงานที่มีกลยุทธ์ในการลงทุนและมีการบริหารอาคารอย่างสร้างสรรค์ นำมาซึ่งความได้เปรียบทางการแข่งขัน และโดดเด่นกว่าผู้แข่งขันเจ้าอื่นในตลาด  ดังนั้นการวางแผนการลงทุนปรับปรุงอาคารเชิงกลยุทธ์จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด และเทรนด์สำคัญของโลก เช่น สิงคโปร์ นิวยอร์ค

จากข้อมูลของ JLL แสดงให้เห็นว่า อาคารสำนักงานเก่าที่มีอายุมากกว่า 10 ปีในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจและได้รับการปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ สามารถรักษาระดับค่าเช่าไว้ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยของตลาดได้ เช่น อาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์ ชั้น 50 ขึ้นไป

ในขณะที่อาคารสำนักงานที่ไม่มีการปรับปรุงและคงสภาพเดิมไว้ ยังคงเห็นการย้ายออกของผู้เช่า เนื่องจากตึกเก่ามี Pain Point ที่ราคาไฟแพง ใช้งานพื้นที่ได้ไม่เต็มที่ มีเสาบัง และต้องการพื้นที่ส่วนกลาง ในตึกอายุ 0 ปี เพื่อสร้างประสบการณ์ และเพิ่ม Productivity ในการทำงาน รวมถึงการปรับลดค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง โดยที่ส่วนต่างค่าเช่าของอาคารทั้งสองกลุ่มนี้เพิ่มมากขึ้นถึง 8.8% ณ ไตรมาส 4 ปี 2566 แนวโน้มดังกล่าวไม่ได้จำกัดอยู่เพียงตลาดสำนักงานเท่านั้น เนื่องจากกระแส Flight-to-quality และ Flight-to-green ก็เริ่มปรากฏให้เห็นในตลาดศูนย์การค้าและคลังสินค้าโลจิสติกส์มากขึ้น โดยมีศักยภาพในการขยายไปสู่ภาคธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัยต่อไป

4.ความสำคัญของการลงทุนจากต่างประเทศ ในเรื่องนี้ รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายบริการที่ปรึกษาและบริหารสินทรัพย์ ด้านโรงแรม บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ จํากัด (JLL) กล่าวว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การซื้อขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่ดินเปล่า มากกว่า 47% มาจากธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงการดึงดูดการลงทุนที่แข็งแกร่งในภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและพื้นฐานอันแข็งแกร่งต่อการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วของเรา ทั้งนี้การลงทุนจากต่างประเทศมีความสำคัญอย่างมากต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งได้รับแรงหนุนจากเงินทุนที่หลั่งไหลเข้าในประเทศไทยอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากไทยมีความน่าสนใจในการลงทุนค่อนข้างสูง โดยในปี 2566 พื้นที่สำนักงานกว่า 65% เป็นการเช่าพื้นที่โดยบริษัทข้ามชาติ แสดงให้เห็นว่าไทยสามารถดึงแรงงานที่ีมีทักษะสูงเข้ามา นอกจากนี้ชาวต่างชาติตัดสินใจซื้อไม่น้อยกว่า 10% ของจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมที่มีการซื้อขายในกรุงเทพฯ ในปีที่ผ่านมา 2. ผู้ประกอบการเข้ามาซื้อที่ดินตั้งโรงงานอุตสาหกรรม และ 3. Data Center รองรับการเติบโตของอุตสาหกรรมดิจิทัล ทำให้ทุนต่างชาติสนใจเข้ามาในตลาด หากรูปแบบการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ ของชาวต่างชาติในเมืองไทยมีการพัฒนามากขึ้น จะยิ่งเปิดโอกาสให้กับนักลงทุนต่างชาติในภาคอุตสาหกรรมที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยวและบริการมากยิ่งขึ้น

ขณะที่ประเทศไทยกำลังพยายามดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง เจแอลแอลเชื่อว่ายังมีโอกาสเพิ่มความสามารถในการแข่งขันได้อีกผ่านการใช้มาตรการทางเลือกอื่น ๆ เช่น การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าที่ดิน และสิ่งจูงใจในการลงทุน สำหรับสินทรัพย์บางประเภทที่กำหนดไว้ภายใต้การกำกับดูแลของภาครัฐ

“เมื่อพิจารณาในช่วงเวลา 12 เดือนข้างหน้า เจแอลแอลคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเกิดการเติบโตและการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากแนวโน้มทั้งสี่ประเด็นดังที่กล่าวมา โดยมุ่งเน้นด้าน ESG การฟื้นฟูอาคารเก่าให้มีสภาพดีขึ้น ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของผู้เช่า และการกำหนดแนวทางเชิงกลยุทธ์เพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งในท้ายที่สุดจะก่อให้เกิดเงื่อนไขที่ทุกฝ่ายได้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมดในภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย” รัฐวัฒน์ กล่าว

สำหรับบริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ จํากัด (JLL)ในปี 2566บริษัทฯ มีรายได้ทั่วโลกรวมทั้งสิ้น 2.8 หมื่นล้านดอลลาร์ ปัจจุบันดำเนินธุรกิจในกว่า 80 ประเทศทั่วโลก มีพนักงานทั่วโลกรวมกว่า 106,000 คน จัดการพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ 6.8 ล้านตร.ม.ครอบคลุมกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ ปล่อยเช่าพื้นที่มากกว่า 1 ล้านตร.ม. ในปี 2561 ให้คำแนะนำและปรึกษาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไปแล้วมากกว่า 250,000 ล้านบาท ตั้งแต่ปี 2563 มีมูลค่าเช่าและซื้อมากกว่า 50 พันล้านบาท สำหรับประเทศไทย JLL ก่อตั้งขึ้น 35 ปี มีพนักงานทั้งหมด 1,600 คน อยู่ประจำออฟฟิศ 200 คน ที่เหลือ 1,400 คนจะอยู่ตาม Siteงานที่กรุงเทพฯ พัทยาและภูเก็ต