JLL ชี้ 4 ปัจจัยหลักกำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025 แนะจับตาดาต้าเซ็นเตอร์ ขับเคลื่อนการลงทุน

กรุงเทพฯ : เจแอลแอล (NYSE:JLL)ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก ชู 4 ปัจจัยหลักที่กำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025 ได้แก่ การที่ประเทศไทยก้าวขึ้นเป็นประเทศสำคัญที่ได้รับประโยชน์จากกลยุทธ์ China+1 ซึ่งกำลังดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างมาก โดยเฉพาะในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และเซมิคอนดักเตอร์ ขณะเดียวกัน เทรนด์การกลับเข้ามาทำงานที่สำนักงานช่วยกระตุ้นความต้องการพื้นที่สำนักงานระดับพรีเมียมเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ การปรับปรุงและเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์กลายเป็นเรื่องสำคัญสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการรักษาขีดความสามารถในการแข่งขัน สำหรับภาคธุรกิจโรงแรม แนวโน้มยังคงเป็นบวก พร้อมแรงขับเคลื่อนจากการลงทุนที่ต่อเนื่อง ขณะที่ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงของนักท่องเที่ยวผลักดันให้ทั้งเจ้าของธุรกิจโรงแรมและผู้ประกอบการโรงแรมต้องมีความคิดสร้างสรรค์และยืดหยุ่นมากขึ้น เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน

ร็อดดี อัลลัน ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายบริการงานวิจัยภาคพื้นเอเชียแปซิฟิกของเจแอลแอล กล่าวว่า ความกดดันจากโลกฝั่งตะวันตก และความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์ ทำให้ตลาดทุนอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกปรับตัวดีขึ้น 23% หลังการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 มีการขยายตัวของการลงทุนสำนักงาน ทำให้ในปี 2024 การลงทุนในกองทุนสำนักงานเติบโตขึ้น 12% รวมทั้งโลจิสติกส์และอื่นๆ ซึ่งมีสินทรัพย์มากมาย

การเติบโตของเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI) และความต้องการเซมิคอนดักเตอร์ที่เพิ่มขึ้นทั่วโลก ทำให้ประเทศไทยกลายเป็นตลาดสำคัญสำหรับอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง โดยเฉพาะดาต้าเซ็นเตอร์ในไทยที่ขยายตัวอย่างรวดเร็วถึงสองเท่าจากความต้องการโครงสร้างพื้นฐานเพื่อสนับสนุนการพัฒนา AI และการเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัล รวมทั้งสิทธิประโยชน์ด้านการลงทุนของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) และหน่วยงานภาครัฐอื่น ๆ ช่วยดึงดูดผู้ผลิตต่างชาติรายใหญ่ที่ต้องการลดความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์และสร้างฐานการผลิตในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ แนวโน้มเหล่านี้กำลังกำหนดยุคใหม่ให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมของไทย และโรงงานผลิตใหม่ ๆ

ในการพิจารณาเช่าสำนักงานได้ให้ความสำคัญต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน คาดว่าภายในสิ้นปี 2025 จะมีพื้นที่ออฟฟิศเพิ่มขึ้น 6.5 ล้านตร.ม. โดยออฟฟิศที่มีความยั่งยืนขยับขึ้นมาเป็นเหตุผลสำคัญในการพิจารณาอันดับ 3 รองจากทำเล และอัตราค่าเช่า ด้วยเหตุนี้ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานจะมาจากความยั่งยืน

ไมเคิล แกลนซี่ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ประจำประเทศไทย อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ และ เวียดนาม กล่าวว่าในขณะที่บริษัทต่าง ๆ ทบทวนกลยุทธ์เชิงพื้นที่และสภาพแวดล้อมในการทำงาน เทรนด์การกลับมาทำงานที่สำนักงานกำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBA)  เพิ่มขึ้น โดยหลายองค์กรกำหนดให้พนักงานกลับเข้ามาทำงานที่อาคารสำนักงานมากขึ้น ทำให้เกิดการขยายและปรับปรุงพื้นที่ เพื่อดึงดูดและรักษาบุคลากรคุณภาพสูง

“เราเห็นการกลับมาของเทรนด์การทำงานแบบไฮบริด โดยองค์กรใหญ่ ๆ ได้เพิ่มจำนวนวันที่ต้องทำงานในสำนักงานเป็น 3-4 วันต่อสัปดาห์โดยเฉลี่ย ซึ่งส่งผลให้เกิดความต้องการพื้นที่สำนักงานระดับพรีเมียมเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-used) ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของพนักงานที่เปลี่ยนแปลงไป นอกจากนี้ หลายบริษัทที่เคยลดขนาดสำนักงานเริ่มตระหนักว่าบริษัทต้องการพื้นที่มากขึ้นเพื่อรองรับพนักงานที่กลับเข้ามาทำงานในสำนักงาน ส่งผลให้เกิดการขยายตัวในตลาด โดยคุณภาพของสำนักงานกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกงาน ทำให้เจ้าของอาคารและผู้เช่าที่ลงทุนในการปรับปรุงพื้นที่จะได้เปรียบในการรองรับเทรนด์สำคัญที่กำลังเกิดขึ้นนี้”  ไมเคิล แกลนซี่ กล่าว

พื้นที่สำนักงานใหม่ในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ระดับพรีเมียมในโครงการมิกซ์ยูส ในขณะที่อาคารเก่าหลายแห่งถูกปรับเปลี่ยนหรือพัฒนาใหม่เป็นพื้นที่ทำงานแบบอเนกประสงค์มากขึ้น นอกจากนี้ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจพื้นที่สำนักงานเกรด A+ มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปี (CAGR) ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาสูงถึง 3.7% ซึ่งสูงกว่าอัตราการเติบโตของค่าเช่าทั้งตลาดที่อยู่ที่ 1% ทั้งนี้ บริษัท76% ย้ายไปออฟฟิศใหม่ที่ดีขึ้นย่านโซนพระราม 4 และสีลม โดยมีความสามารถในการจ่ายค่าเช่าเพิ่มขึ้น 42%

เพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญกับการปรับปรุงพอร์ตโฟลิโอเพื่อรักษาผู้เช่าและเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ ปัจจุบันมีอาคารสำนักงานเพียง 30% ของตลาดที่ได้การรับรองมาตรฐานอาคารเขียว เช่น LEED และ WELL รวมถึง WiredScore ตลอดปี 2567 มีอาคารสำนักงานถึง 13 โครงการ พื้นที่รวมกว่า 358,000 ตารางเมตร ที่ได้รับการปรับปรุงตามมาตรฐานอาคารเขียว พร้อมทั้งอำนวยความสะดวกของอาคารให้สอดคล้องกับความต้องการของสถานที่ทำงานยุคใหม่ ที่เหลือ70% ของออฟฟิศทั้งหมดในตลาด ยังไม่ได้ขยับและปรับตัวสู่มาตรฐานใหม่ แสดงว่ายังมีโอกาสในการอัปเกรดแข่งขันในตลาดอีกมาก ด้วยแนวคิด ESG (Environmental, Social, and Governance คาดว่าในอีก 5 ปีข้างหน้า พื้นที่ออฟฟิศ 4 ล้านตร.ม.แสดงความจำนงขอการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว

ในตลาดศูนย์การค้า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต่างปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและพฤติกรรมของผู้บริโภคในประเทศ ผู้ประกอบการหลายรายได้ประกาศแผนปรับปรุงและปรับตำแหน่งศูนย์การค้าในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ในขณะที่ คอมมูนิตี้มอลล์ขนาดเล็กกำลังกลับมาได้รับความนิยมเพื่อตอบโจทย์การจับจ่ายใช้สอยในพื้นที่

รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายบริการที่ปรึกษาและบริหารสินทรัพย์ หน่วยธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรม เจแอลแอล กล่าวว่า ในปี 2025 ประเทศไทยตั้งเป้ามีนักท่องเที่ยว 39 ล้านคน และในปี 2028 คาดว่านักท่องเที่ยวจะเพิ่มขึ้น 50 ล้านคน ในส่วนของภาคธุรกิจโรงแรมของไทยกำลังอยู่ในช่วงของการเปลี่ยนแปลง โดยมีทั้งการเปิดตัวแบรนด์ใหม่และกลยุทธ์การรีแบรนด์ที่เข้ามากำหนดทิศทางการแข่งขัน ธุรกิจโรงแรมทั้งแบบซอฟต์แบรนด์ (Soft Brands) และคอลเลกชันแบรนด์ (Collection Brands) จากผู้ประกอบการรายใหญ่ กำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันแบรนด์ใหม่ โดยเฉพาะไลฟ์สไตล์แบรนด์ ก็เริ่มเข้าสู่ตลาดเพื่อสร้างจุดขายในตลาดที่มีการแข่งขันสูงของไทย นอกจากนี้ กรุงเทพฯ ยังเห็นการกลับมาของแบรนด์ดั้งเดิมที่เคยอยู่ในตลาดประเทศไทย ซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่กลับคืนสู่ภาคธุรกิจโรงแรมของประเทศ

แม้ผลการดำเนินงานของโรงแรมจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่คาดว่าการเติบโตจะอยู่ในระดับปานกลางเมื่อเทียบกับการฟื้นตัวที่ทำสถิติสูงสุดในช่วงสองปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ ยังคาดการณ์การเติบโตที่แข็งแกร่งในอุตสาหกรรมไมซ์ (MICE) และการจัดงานแต่งงาน นักลงทุนมีความรอบคอบมากขึ้น โดยมุ่งเน้นไปที่สินทรัพย์มูลค่าสูงในทำเลพรีเมียมและมีความเปิดรับทรัพย์สินประเภทกรรมสิทธิ์เช่าระยะยาว (Leasehold) มากขึ้น โดยเฉพาะในย่านสำคัญของกรุงเทพฯ และพื้นที่รีสอร์ตริมชายหาด

ในปี 2025 ปริมาณการซื้อขายโรงแรมคาดว่าจะสูงถึง 13,000 ล้านบาท โดยสูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปีของประเทศ และสะท้อนถึงความน่าสนใจของไทยในฐานะจุดหมายหลักด้านการลงทุนและแนวโน้มเชิงบวกของนักลงทุนต่อตลาดโรงแรมที่มีศักยภาพของประเทศ ขณะที่ประเทศไทยยังคงดึงดูดเงินทุนจากต่างชาติและเสริมสร้างสถานะในฐานะศูนย์กลางการลงทุนเชิงกลยุทธ์ เจแอลแอลยังคงมุ่งมั่นที่จะช่วยนักลงทุน ผู้พัฒนาโครงการ และเจ้าของสินทรัพย์ให้สามารถรับมือกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้วยความเชี่ยวชาญเชิงลึกในแนวโน้มตลาด การปรับเปลี่ยนสินทรัพย์ และภาคธุรกิจที่มีการเติบโตสูง เจแอลแอลพร้อมที่จะช่วยลูกค้าเปิดโอกาสใหม่ ๆ และสร้างมูลค่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง